🏆 Kira Tespit Davası Devam Ederken Tahliye

Konutve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme sebeplerini iki başlık altında toplamak mümkündür. Bunlardan birincisi; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi (TBK md. 347 vd.); ikincisi ise dava yoluyla sona ermesidir. taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilmesi, taahüdün belli bir tarih içermemesi, tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi, Türk Borçlar Kanununun 352. maddesi Share Post: İhale tutanağının içeri noktasında ihtilaf yok ise, tutanakta icra müdürünün imzasının olmaması ihalenin feshi için yeterli değildir. Kira Tespit Davası 2022. Av. Sinan Eroğlu 24 Ocak 2022. 0 8.007 4 dakika okuma süresi. Çatısı olan iş yerleri ile konutlar için açılabilen kira tespit davası, kira bedelinin tespiti davası olarak da adlandırılır. Gayrimenkullerin sahipleri, normal şartlarda kiraya verdikleri mallar için, kiracı ile bir sözleşme yaparlar. Bu tahliye davası diğer adı ile boşaltma davası olarak da bilinmektedir. Tahliye kararının alınması ile birlikte söz konusu işyeri, konut, dükkan ve arsa boşaltılır yani tahliye 5 yılı beklemek istemeyen ev sahiplerinin kira artışı için uyarlama davası açabileceklerini söyleyen Doç. Dr. Yeniocak, “Ancak bu davanın kazanılabilmesi için, kira tespit Kira tespit davası Haberi. Fahiş yükselişler sebebiyle kiralarda yasal düzenlemeye gidildi ve kira artışlarına 1 sene süreyle yüzde 25 sınırı getirildi. Fakat bu yükselişi yeterli görmeyen mülk sahipleri dava yoluna yönelmeye başladı. 5 seneyi tamamlayan kiracılar için mahkeme yolunu tutan ev sahipleri, ‘kira bölge Bası, Vedat Kitapçılık, sy.582) O halde, kiracı kira bedelini ifa etmeden veya ihtirazi kayıtla ifa ederek uyarlama davası ikame edebilecektir. Kira bedelinin ödenmemesi tahliye riskini de beraberinde getirdiğinden kira bedelinin ihtirazi kayıtla ödenmesi ve eş zamanda uyarlama davası ikame edilmesi tahliye riskini bertaraf edecektir. NzLQN. Kira Tespit Davası Masrafları 2022 Kira bedelinin belirlenmesini isteyenler tespit davalarını göz önünde bulundurabilir. Üstelik hem kiracının hem de kiraya verenin bu yönde harekete geçmesi mümkün. Yeni kira döneminde anlaşmazlık yaşayan kişilerin davaya başvurdukları görülüyor. Bu aşamada kira tespit davası masrafları 2022 yılına göre ele alınabilir. Masrafları göz önünde bulunduranlar dilekçe hazırlıklarına geçebilir. Şöyle ki; Dava sürecinde kullanılan malzemeler ve işlemler incelenir. Her dava belirli masraflar üzerinden yürütülmektedir. Kira tespitine yönelik net bir tutar belirtmek mümkün değil. Ancak ortalamaya göre fiyat bilgisini elde edersiniz. Örneğin 600 – 700 TL kadar harç bedellerine yer verilmektedir. Yeni dönemde bu bedeller farklılık gösterebilir. Bu yüzden avukatlarınızın yönlendirmelerini dikkate almanız faydalı olacaktır. Kira Tespit Başvurusu Nasıl Yapılır? Yukarıda belirttiğimiz kira tespit davası masrafları 2022 için güncellenebilir. Bu durumu dikkate alanlar başvuruları üzerinden harekete geçebilir. İstediğiniz dönemde kira tespitine yönelik dava açabilirsiniz. Şöyle ki; -Taraflar; Önceden de söylediğimiz gibi hem kiracı hem de ev sahibi tarafından davanın açılması mümkün. Hatta varsa paydaşlar dahi davaya dahil olur. Olası vefat durumlarında mirasçılar tarafından davanın yürütülmesi söz konusudur. -Dilekçe; Yazılı ya da sözlü olan kira sözleşmeleri dikkate alınır. Tüm bu şartlara uygun olanlar dilekçe yolu ile başvuruda bulunabilir. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından işlemler başlatılır. Yetikili mahkemeye başvurmanız halinde sonuç alırsınız. Kira Tespit Davasının Sonuçları Nelerdir? Kira tespit davası masrafları 2022 yılında farklı tutarlardan ifade edilmektedir. Yukarıda da belirttiğimiz üzere ortalama 600 – 700 TL şeklinde harç bedellerine yer verilebilir. Sonuç olarak kira tespitine ilişkin sözleşmeler ve taraflar dikkate alınır. Arkasından da; 5 yıldan kısa ya da uzun olan sözleşmelere yönelik ayrı hususlar incelenir. ÜFE artış oranlarına bağlı olarak kira tespiti gerçekleşir. Hakimin hakkaniyeti de bu aşamada devreye girmektedir. Kira Tespit Davasında Şartlar Nelerdir? Her dava belli başlı şartlar üzerinden yürütülür. Örneğin kira tespiti için geçerli kira sözleşmelerine ihtiyaç duyurulur. Yazılı ya da sözlü olan sözleşmeler üzerinden inceleme başlatılır. Bu yolla kira bedeli, yeni dönem kira ve artış oranları tespit edilir. Beraberinde gelen şartlar arasında hukuki yarar dikkatlerden kaçmıyor. Davanın açılması için hukuki yararı belirtmek gerekir. Ancak bu yolla red yanıtı almadan davanın gerçekleşmesi mümkün olabilir. Kira Tespit Davasında Zamanaşımı Nedir? Kira ilişkiniz devam ederken dava sürecine geçebilirsiniz. Sadece davanın açıldığı süreye bağlı olarak hesaplamalara gidilmektedir. Örneğin yeni kira döneminden 30 gün önce açılan davalarda yeni kira bedellerine göre hesaplamalara gidilmektedir. Bu aşamada ihtara başvurulabilir. Zorunlu olmasa da ihtar sayesinde sürecin belirlenmesi daha kısa sürer. Neticesinde de sözleşmede yer alan tutarlar üzerinden hesaplama yapılır. ÜFE oranları ile hakimin hakkaniyeti neticesinde ise tutar karara bağlanır. Kira Tespit Davası Ev sahibi ve kiracı arasında, kira bedelinin tespit edilebilmesi için kira tespit davası açılabilir. Tarafların arasında düzenlenen kira sözleşmesi, istedikleri şartlar altında düzenlenir. Taraflar; tek taraflı olarak sözleşme üzerinde değişiklik yapma hakkına sahip değildir. Kiracı kendi başına kira bedelini düşüremediği gibi; ev sahibi de tek taraflı olarak, kira artırımında bulunamaz. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir? Kira artırımı; kiracının kiralama süresinin bitmesiyle birlikte yapılır. Bunun yanında ev sahibinin kiracıyı mağdur edecek düzeyde zam yapma durumu da bulunabilir. Böyle bir durumda kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için, dava açılır. Dava açılırken; Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Yazılı ya da sözlü olabilir. Davayı açmakta, hukuksal bir yarar bulunmalıdır. Davayı açacak kişiler; kiracı, ev sahibi ve ev sahibinin vefat etmiş olması durumunda, yasal mirasçıları tarafından açılır. Konutun bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi dışında, başka bir mahkemede tespit davası açılamaz. Kural olarak davayı açma hakkı kiracınındır. Sözleşmede kiracı ve kiracı tarafında birden çok kişinin bulunması durumunda, kiracı ve diğer kişiler, aynı anda dava açar. Dava; konutun bulunduğu yerdeki Sulh hukuk Mahkemesi’nde, kira süresi devam ettiği süreler içinde açılır. Kira Tespit Davalarında Masraflar Kime Aittir? Kira tespit davası masrafları, davayı açan kişi tarafından ödenir. Davada Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin ücretinden düşük vekalet ücreti ödenmez. Davaya ait yargılama giderleri, dosyaya göre değişir. Davaya ilişkin harç ve giderlerin avansı yatırılır. Aynı zamanda tebligat giderleri, keşif ücretleri ve bilirkişi masrafları da ödenir. Davaya konu olan delillerin masrafları da yine ücrete eklenir. Kira Tespit Davalarında Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir? Kiracı ve ev sahibi arasında yapılan sözleşmeye göre kira bedeli belirlenir. Kira bedeli taraflar arasında diledikleri şekilde belirlenirken; kira artış oranı ise ÜFE oranına göre belirlenir. Ev sahibi, kira artış bedelini ÜFE oranının üzerinde tutamaz. Ev sahibinin kira artış bedelini bir önceki yılda alınan ÜFE’nin üzerinde almışsa, kiracı dava açabilir. Tespit davalarında 5 yılı geçmeyen davalar için, bir kira bedeli ve kira artış oranı tayin eder. Yeni Ev Sahibinin Kira Sözleşmesini Değiştirme Hakkı Var mı? Bir ev, içinde kiracısıyla birlikte satışa çıkarıldığında, yeni ev sahibi için de yapılmış kira sözleşmesi geçerlidir. Zam zamanı geldiğinde; eski ev sahibiyle nasıl anlaşıldığına göre, aynısı yeniden uygulanır. Ev uzun dönem kiralanmış ve buna göre sözleşme yapılmışsa, sözleşmedeki rakamlar, sözleşmenin zamanı bitene kadar devam eder. Kira tespit davası konusunda yardıma ihtiyacınız varsa ve hukuki haklarınızı tam olarak almak istiyorsanız; konusunda uzman ve deneyimli Avukat Mehmet Ali Helvacı ile iletişime geçerek, dava konunuz hakkındaki detayları görüşebilirsiniz. Kira Tespit Davası Masraflarını Kim Öder?Kira tespit davasında tüm masrafları davayı açacak olan kişinin ödemesi gerekmektedir. Ancak dava sonucunda kararın ne olacağı bilinmeyeceğinden eğer davayı açan kiracı ise ve dava kişinin lehinde sonuçlanırsa daha az kira vererek bu masrafı tölere edebilecektir. Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?Kira tespit davalarında net bir süre vermek doğru olmaz. Bunun sebebi kişilerin dosyalarının, delillerin incelenerek asli fiyata karar verilmesidir. Ancak ortalama bir süreç olarak 1 ila 1,5 sene içerisinde davanın sonuçlanacağı söylenebilir. Icra Takibi Vekalet Ücreti Hangi Tarihe Göre Hesaplanır?İcra takibi vekaletlerinin ücretleri hakimin hukuki süreci bir karar vererek bitirdiği günde yürürlükte hangi tarife var ise bundan baz alınarak hesaplanmaktadır. Kira Tespiti Davası Nedir?Kişiler kira tespiti davalarını oturdukları ya da sahip oldukları mülklerin gerçek fiyatlarını öğrenmek amacıyla açmaktadır. Bu davanın sonucunda kiracılar fazla kira vermekten kurtulduğu gibi ev sahipleri de mülklerinin asıl fiyatını öğrenmektedir. İlginizi Çekebilir; Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra çeşitli nedenlerle kiracının tahliyesi davası açma gereksinimi doğabilmektedir. Kiracının tahliyesi için Kanun’da birçok hal düzenlenmiş olup kiranın ödenmemesi veya mal sahibinin ihtiyacı gibi birçok sebeple kiracıyı çıkarmak için mahkemede gerekçe gösterilebilir. Bu yazımızda aşağıda verilen başlıklar dâhilinde kiracının hangi hallerde nasıl tahliye edilebileceği anlatılacaktır. Yeni malikin gereksinimiMalikin gereksinimiİnşa ve imar sebebiyleTahliye taahhütnamesiKiracının ölümüÖzenle kullanma ve komşulara saygı göstermeAlt kira ve kullanım hakkının devriKira ilişkisinin devriÖnemli sebeplerKiracının iflasıKira sözleşmesi on yıl uzadıktan sonra tahliye davası açılmasıKiracının temerrüdü kira borcunun ödenmemesi Kiracının Kirayı Ödememesi Sebebiyle Tahliyesi Kiracının kira ödemede gecikmesi en sık karşılaşılan tahliye sebeplerinden biridir. Kira borcunun ödenmemesi durumunda kiracıyı tahliye etmenin iki farklı yolu vardır Gecikmeden ötürü iki haklı ihtarTahliye talepli icra takibi İsimleri itibariyle farklı şekilde adlandırılsa dahi bu iki yöntem de kira borcunun ödenmemesi durumlarında uygulama alanı bulmaktadır. İki haklı ihtar Hukukumuzda Kiracı bir kira yılı içerisinde iki defa kira borcunu ödemezse Kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Ancak tahliye davasını açmadan önce ödenmeyen her ay için kiracıya ayrı ayrı ihtar gönderilmesi gerekmektedir. Bu dava kira senesi dolduktan sonraki 1 ay içerisinde açılmalıdır. Dikkat Bu ihtarın yazılı şekilde yapılmış olması gerekmektedir. Ayrıca icra takibi başlatmak da hukuken ihtar sayılır. Kiracıya bir sene içerisinde iki adet ihtar gönderdikten sonra kiracı kira borcunu ödese bile tahliye davası açmakta bir engel bulunmamaktadır. Ancak 1 aylık süre içerisinde dava açılmazsa kiracıyı tahliye etme imkânı ortadan kalkmaktadır. başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin Mayıs kirasını ödemeyen kiracıya bir ihtar gönderilmiş, ardından Kasım ayı kirası ödenmeyince Kasım ayı kirası için de ayrı bir icra takibi başlatılmış olsun. Bu durumda Kiracı kendisine ihtar gönderildikten sonra kira borcunu ödemiş olsa dahi, tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir. Bu noktada kira sözleşmesinin süresinin belirlenmesi tahliye davasının açılacağı zaman bakımından büyük önem taşımaktadır. Uygulamada kira sözleşmeleri çoğunlukla yazılı şekilde yapıldığı için sözleşme süresinin tespiti oldukça kolaydır. Sözlü şekilde yapılan kira sözleşmelerinde ise bu hususta taraflar arasında uyuşmazlık yaşanacağı açıktır. Bu bakımdan kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklar bakımından daha faydalı olacaktır. Tahliye Talepli İcra Takibi İcradan Sonra Borcun 30 Gün İçinde Ödenmemesi Bir aylık kira borcunu ödemeyen kiracı hakkında tahliye talepli icra takibi başlatılabilmektedir. Bu durumda icra müdürlüğü tarafından kiracıya bir ödeme emri gönderilmekte, ödeme emrinde borcun 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği bildirilmektedir. Kiracı ödeme emrini aldıktan sonra 7 gün içerisinde bu takibe itiraz edebilmektedir. Eğer 7 günlük süre içerisinde itiraz edilmezse Kiraya Veren kiracıya karşı haciz imkânını kullanabilecektir. Kiracının itiraz ettiği durumda ise 6 ay içinde İcra mahkemelerinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılması gerekmektedir. tarihinde muaccel olan Mart ayı kirasını ödemeyen kiracıya tarihinde ödeme emri gönderilmiştir. Kiracı en geç tarihine kadar icra takibine itiraz ettiğinde icra takibi durdurulmaktadır. Bu durumda en geç tarihine kadar kiracıya itirazın kaldırılması ve tahliye davasının açılması gerekmektedir. Bu yöntemin avantajlı yanı; tahliye davası kazanıldığında icra takibine devam ederek kiracının malvarlığına haciz koyulabilmekte ve kiracı tahliye edilebilmektedir. Dolayısıyla Kiraya Veren’in alacağına kavuşması noktasında en hızlı yöntemin tahliye talepli icra takibi başlatmak olduğunu söylemek mümkündür. Kiracı icra takibine itiraz etsin ya da etmesin 30 gün içerisinde kira borcunu ödediği takdirde kendisini tahliye etme imkânı kalmayacaktır. Ancak bu noktada da icra takibi başlatılmış olması sebebiyle taşınmaz sahibi kira alacağını faiziyle birlikte tahsil etmiş olmaktadır. Yeni Malikin Gereksinimi Bilindiği üzere konut veya işyeri maliki bulunan kişiler, gayrimenkulü kiraya vermiş olsalar bile söz konusu taşınmaz satış veya başka bir işlem neticesinde el değiştirebilmektedir. Bu gibi durumlarda çoğu zaman taşınmazın yeni sahibi olan kişi kiracıyı tahliye ederek evi ya da işyerini bizzat kullanmak istemektedir. Yeni malik dediğimiz bu kişi yalnızca kendi ihtiyaçları için değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanma ihtiyacı bulunduğu hallerde de kiracıya karşı tahliye davası açabilmektedir. Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle kiracıya tahliye davası açabilmesi için belirli şartlara uyması gerekmektedirYeni malikin gayrimenkulü edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya bu durumu ihtar etmesi gerekmektedir. Kiracı bu ihtarı almasına rağmen gayrimenkulden çıkmadığı takdirde altı ay sonra kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiraya verilen taşınmazı tarihinde satış yoluyla devralan yeni malik tarihinde kiracıya ihtar göndermiştir. Bu ihtar kiracıya tarihinde ulaşmış ancak kiracı taşınmazdan çıkmamıştır. O halde en erken tarihinde kiracıya tahliye davası açılabilmektedir. Gayrimenkulün önceki sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmenin sona ermesinin beklendiği bu yöntemde kiracıya ihtar gönderilmesi gerekmemektedir. Sözleşme sona erdikten sonra kiracı halen gayrimenkulden çıkmamışsa 1 ay içerisinde kiracıya tahliye davası açılabilmektedir. başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi tarihinde sona ermesine rağmen kiracı taşınmazı halen kullanmaktadır. O halde en erken tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir. Son olarak bu sebeple tahliye davası Mal Sahibi gerçekten taşınmaza ihtiyacı olduğunu mahkeme nezdinde ispat etmelidir. Mahkeme ilgili kişinin ve ailesinin maliki olduğu gayrimenkullerin tespitini yapmak suretiyle ihtiyacın samimi olup olmadığını değerlendirmektedir. Mal Sahibinin Gereksinimi Taşınmazın sahibi olan kişi gayrimenkulü bizzat kullanma ihtiyacı içerisinde bulunduğu takdirde kiracıya tahliye davası açabilmektedir. Bu durumda da taşınmazın sahibi olan kişi yalnızca kendi ihtiyaçları için değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanma ihtiyacı bulunduğu hallerde kiracıyı tahliye edebilmektedir. Bu gibi hallerde açılacak olan dava kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa o sürenin sonunda; kira sözleşmesinde herhangi bir süre belirlenmemiş ya da kira sözleşmesi kendiliğinden uzamışsa fesih bildirim süresine uyarak bir ay içerisinde açılabilir. Kendisi de kirada oturmakta olan taşınmaz sahibi kendi konut ihtiyacı sebebiyle başlangıç tarihli kira sözleşmesi yapmış olduğu kiracısına en erken tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilmektedir. Tahliye Taahhütnamesi Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracı yazılı olarak belirli bir tarihte gayrimenkulden çıkma sözü verebilmektedir. Buna tahliye taahhütnamesi denilmektedir. Söz verilen tarih geldiği halde kiracı taşınmazdan çıkmasa bile kiracıyı tahliye etmek mümkündür. Bu iki şekilde yapılabilmektedir Tahliye davası talepli icra takibi başlatmak. Tahliye talepli icra takibi başlatma yolu genelde birikmiş kira borcunun bulunduğu hallerde tercih edilmektedir. Zira kiracı icra takibine itiraz ettiği takdirde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilmektedir. İcra takibine itirazın söz konusu olmadığı durumda ise icra takibi kesinleşmekte ve kiracıyı dava açmadan tahliye etmek mümkün olmaktadır. Bu gibi uyuşmazlıklarda en önemli sorun tahliye taahhütnamesinin geçerli şekilde yapılmış olması noktasında toplanmaktadır. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için Kanunda aranan şartlar şunlardır Tahliye taahhüdü yazılı olmalı yani kiracı tarafından bizzat imzalanmış serbest iradesi ile yani herhangi bir baskı altında kalmaksızın tahliye sözü vermiş sözü verilen tarih en erken kira sözleşmesinin başlangıcından bir gün sonrası olmalıdır. başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi yapılmışsa Kiracı en erken tarihinde taşınmazı tahliye etme sözü verebilmektedir. DİĞER TAHLİYE SEBEPLERİ İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Taşınmaz kiraya verildikten sonra gayrimenkulde birtakım inşa faaliyetleri gerçekleştirme ihtiyacı gündeme gelebilmektedir. Taşınmaza yapılacak basit tadilatlar kiracı içerisinde dururken gerçekleştirilebilecekken bazı inşaat ve imar faaliyetlerinin kiracı taşınmazdan çıkmadan yapılması imkânsız olmaktadır. Bu durumda kiracıya önceden ihtarda bulunma gerekliliği yoktur. Bir önceki başlıkta açıkladığımız dava süreleri içerisinde kiracıya tahliye davası açılabilmektedir. Kiracının ölümü Kiracının ölmesi halinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemektedir. Kiracı ölse dahi kiracı ile aynı evde oturanlar veya kiracının ortakları kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Böylece kira sözleşmesi bu kimselerle yapılmış gibi aynen devam etmektedir. Ancak kira sözleşmesine sonradan taraf olan kimseler sözleşmenin şartlarına uymak zorundadırlar. Yani ölen kiracı ile hangi şartlar üzerinde anlaşılmışsa sözleşme yine aynı şartlar çerçevesinde devam etmektedir. Yeni kiracılar sözleşmenin şartlarına uygun davranmadıkları takdirde bu kiracılara karşı tahliyesi davası açılabilmektedir. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme Kiracı kiralamış olduğu taşınmaza bilerek ve isteyerek ağır bir zarar verirse kendisine hiçbir uyarıda bulunmaksızın kira sözleşmesi feshedilebilmektedir. Sözleşme feshedildikten sonra kiracı kendi rızasıyla taşınmazdan çıkmazsa eğer kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Kiracı taşınmazı özenle kullanmak zorundadır. Taşınmazın özensiz kullanılması halinde kiracıya uyarı niteliğinde bir ihtar gönderilmektedir. Bu ihtarda en az otuz gün içerisinde söz konusu duruma son verilmesi ve -varsa eğer- gayrimenkulde oluşan hasarların giderilmesi istenmektedir. Kiracı kendisine tanınan bu süre içerisinde taşınmazı özensiz biçimde kullanmaya devam ederse kiracıya tahliye davası açılabilmektedir. Komşularını rahatsız edecek davranışlar sergileyen kiracının da tahliye edilmesi mümkündür. Kiracının davranışları çekilmez bir hale gelmişse eğer ihtar göndermeye bile gerek yoktur. Bu durumda sözleşme derhal feshedilebilmektedir. Ancak bunun dışındaki hallerde kiracıya davranışlarına son vermesi için en az otuz gün süre tanınmaktadır. Bu süre geçtikten sonra da rahatsız edici davranışlarını sürdürmeye devam eden kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Kiracının gayrimenkul malikine karşı suç işlemesi durumunda kiracının tahliye edilmesi mümkündür. Kiracının taşınmazın sahibine karşı tehdit suçunu işlediği bir olayda Yargıtay kiracıya ihtarda bile bulunmadan tahliye davası açılabileceğine karar vermiştir. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Kiracı taşınmaz sahibinin rızasını alarak gayrimenkulün bir kısmını veya tamamını başkasına kiraya verebilmektedir. Buna alt kira ilişkisi, ikinci kiracıya ise alt kiracı denmektedir. Alt kira ilişkisinin geçerli olması için taşınmaz sahibinin yazılı şekilde rızası alınması gerekmektedir. Kiracı taşınmazı başkasına kiraya vermek yerine yalnızca kullanma hakkını da devredebilmektedir. Bu durumda da taşınmazın sahibinden yazılı rızanın alınmış olması zorunludur. Kiracı taşınmaz sahibinin yazılı şekilde rızasını almadan başkasına kiraya verir ya da kullanma hakkını devrederse taşınmaz sahibi kendi kiracısına tahliye davası açabilmektedir. Tahliye davası kazanıldığı takdirde alt kiracı da taşınmazdan çıkmak zorunda kalmaktadır. Asıl kiracı ile yapılan kira sözleşmesinde taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı belirtilmişse eğer alt kiracı da bu kurala uymak zorundadır. Alt kiracı gayrimenkulü başka bir amaçla kullanırsa eğer alt kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Kira İlişkisinin Devri Kiracı taşınmaz sahibinin yazılı rızasını alarak kira ilişkisini başkasına devredebilmektedir. Bu yazılı rıza alınmadan yapılan devir işlemi geçersiz olmaktadır. Bu durumda kira ilişkisinin devrine rıza göstermeyen taşınmaz sahibi tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilmektedir. Önemli Sebeplerin Varlığı Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ortaya çıkan yeni şartlar kira ilişkisinin sürdürülmesini taşınmaz sahibi için çekilmez hale getiriyor olabilmektedir. Bu tarz durumlara savaş, ekonomik kriz gibi olaylar örnek gösterilebilir. Dikkat edilirse burada taşınmazın sahibini zor durumda bırakan olayın ortaya çıkmasında kiracının bir kusuru bulunmamaktadır. Bu gibi hallerde de tahliye davası açarak kiracı tahliye edilebilmektedir. Kiracının İflası Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra kiracının iflas etmesi durumunda kira borcunun ödenmesi risk altına girmektedir. Bu durumda taşınmaz sahibi kirayı ve iflas mamasına yazılı bildirimde bulunarak kendisine güvence verilmesi için uygun bir süre tanımaktadır. Kiracıya ve iflas masasına tanınan süre içerisinde taşınmaz sahibine güvence verilmezse tahliye davası açılarak kiracı tahliye edilebilmektedir. Kira Sözleşmesi On Yıl Uzadıktan Sonra Tahliye Davası Açılması Kira sözleşmesi kira ilişkisinin süresi belirlenmiş olabilmektedir. Bu süre geçmesine rağmen kiracı sözleşmeyi sona erdirmediğinde sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzamaktadır. Kiracı her yılın sonunda sözleşmeyi sona erdirme imkanına sahipken taşınmaz sahibinin böyle bir hakkı bulunmamaktadır. Ancak kira sözleşmesi on yıl uzadıktan sonra taşınmaz sahibi de tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilmektedir. Bu hakkın kullanılabilmesi için 10. uzama senesinin bitimine en az üç ay kala kiracıya ihtar gönderilmesi gerekmektedir. İhtarı almasına rağmen taşınmazdan çıkmayan kiracıya kira yılının bitiminde tahliye davası açılabilmektedir. başlangıç tarihli bir sözleşme kiracı tarafından feshedilmediği takdirde tarihinde kendiliğinden sona ermemektedir. Kiracı tarafından feshedilmeyen sözleşme her sene sonunda bir yıl daha uzamaktadır. Taşınmaz sahibi en geç tarihinde kiracıya çık ihtarında bulunarak tarihinde tahliye davası açabilmektedir. Kira sözleşmesi herhangi kira süresi belirlemeden yapılmış olabilmektedir. Bu durumda da on yıl geçtikten sonra kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Av. Elif Emirali Av. Oğuz Yavuz Bu yazımda sıkça karşılaşılan bir hukuki ihtilaf olan kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesine dayalı tahliye davalarına değineceğim. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda başvurulacak iki yol mevcuttur. 1- ÖRNEK 13 TAHLİYE İHTARLI ÖDEME GÖNDERMEK Uygulamada genellikle tercih edilen ve hızlı sonuçlanan yöntemdir. Bu yöntemde öncelikli olarak kiracıya borçlarına ilişkin icra takibi başlatılır. İcra takibinde bir yıl veya daha uzun süreli bir kira sözleşmesi söz konusu ise tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etmesi veya 30 gün içinde ödemesi için süre verilir. Bu süre zarfının sonunda şayet itiraz söz konusu değil ise ve ödeme gerçekleşmezse İcra Hukuk Mahkemesinde Tahliye davası açılır ve tahliye kararı verilir. İtiraz edilmesi ihtimalinde eğer yazılı kira sözleşmesindeki imzaya açıkça itirazda bulunulmamış ise veya noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış kira sözleşmesi var ise İcra Hukuk Mahkemesinde İtirazın kaldırılması ve Tahliye davası , imzaya itirazda bulunulmuş ve imzasına itiraz edilen sözleşme noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış değil ise genel mahkemelerde İtirazın İptali ve Tahliye davası açılması mümkündür. 30 günlük ödeme süresi içerisinde anaparanın ödenmesi yeterli olup ferilerinin ödenmesine gerek yoktur. Örnek 13 icra takibinde dikkat edilmesi gereken en önemli husus Takibin yolu kısmına açıkça “Haciz ve Tahliye” yazılmasıdır. Ayrıca davanın açılması için 30 günlük ödeme süresinin beklenmesi gerekir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarih, 2012/10036 Karar numaralı kararında “davacı ödeme emrinin davalıya tebliğinden sonra otuz günlük ödeme süresini beklemeden açmış olduğu dava ile tahliye isteminde bulunmuş olup, tahliye davasının süresinde açılmaması sebebiyle tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekeceği” şeklinde karar vermiştir. Bu süre , icra takibine itiraz olsa dahi beklenmelidir. Uygulamada sıkça sorulan bir soru ise sözleşmede belirtilen artış oranından daha düşük bir artış oranında kiraya zam yapılması durumunda , kiraya verenin tahliye hakkının olup olmadığıdır. Tarafların kira artış oranını değiştirdiğine ve düşürdüğüne dair yazılı bir sözleşme olmaması durumunda ve otuz günlük yasal süre içerisinde ödeme gerçekleşmez ise kiraya verenin tahliye hakkı doğacaktır. 2- TBK MADDE 315 GEREĞİ TAHLİYE Türk Borçlar Kanunu madde 315 “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” hükmünü içermektedir. Hüküm gereği yazılı bildirimden itibaren 30 gün içinde ödeme gerçekleşmemesi durumunda genel mahkemelerde açılacak dava sonucunda kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilecektir. Bu hususa ilişkin sıkça karıştırılan durum ise tek ihtarın yeterli olup olmadığıdır. Temerrüt sebebi ile ihtara rağmen 30 gün içinde ödeme gerçekleşmemesi durumunda tek ihtar tahliye için yeterlidir. İki haklı ihtarın gerekli olduğu durum ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olunmasıdır. TEMERRÜT SEBEBİ İLE TAHLİYE DAVALARINDA İSTİNAF KANUN YOLUNA BAŞVURULMASI TAHLİYEYİ DURDURUR MU? Tahliye kararın icra edilebilmesi için kesinleşmesine gerek yoktur. Kiracıya kararın tebliğinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi gereklidir. Kiracının, üç aylık kira borcunu depo etmesi durumunda tahliye işlemlerinin gerçekleşmesi için kararın kesinleşmesi beklenecektir. TAHLİYE KARARINA RAĞMEN KİRACININ TAŞINMAZI BOŞALTMAMASI DURUMUNDA NE YAPILMASI GEREKİR? Tahliye kararına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmaz ise tahliye harç ve masraflarının yatırılması durumunda icra memurları ve kolluk marifeti ile kiracının taşınmazdan tahliyesi gerçekleştirilecektir.

kira tespit davası devam ederken tahliye